广东洛克律师事务所  谭万宁

自2019年底爆发新型冠状病毒肺炎疫情以来，全国笼罩在新冠疫情之下，经济发展受到重创，为鼓励企业复工复产，广东省人民政府在2020年2月6日发布了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》，其中第（九）条规定国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收部分租金，并鼓励其他物业持有人根据实际情况适当减免租金。因此，很多群众就会存在疑问，受新冠疫情的影响，承租人向出租人主张减免租金是否会必然得到支持？
    新冠疫情能否成为免交租金的合理事由，关键在于评价新冠疫情是否构成实际阻碍合同履行的不可抗力事件，由于截止目前并无全国性文件出台直接将新冠疫情定性为不可抗力事件，故此，针对承租人能否主张租金减免，应当在具体个案中分析疫情是否构成不可抗力以及继续支付租金是否对承租人明显不公平等多角度综合判断，即新冠疫情并不必然导致租金减免。
    新冠疫情能否成为免交租金的合理事由，关键在于评价新冠疫情是否构成实际阻碍合同履行的不可抗力事件，由于截止目前并无全国性文件出台直接将新冠疫情定性为不可抗力事件，故此，针对承租人能否主张租金减免，应当在具体个案中分析疫情是否构成不可抗力以及继续支付租金是否对承租人明显不公平等多角度综合判断，即新冠疫情并不必然导致租金减免。其次，广东省高级人民法院在2020年2月9日出台的《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》第六条规定，因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致部分合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同。由此可知，广东高院并未明确新冠疫情期间在租赁合同等商事合同中当事人可以适用不可抗力规定行使法定解除权，而是强调根据约定处理（解除或变更合同），并鼓励双方当事人协商解决，按照公平原则分担损失。但是，全国人大常委会法工委发言人在针对这一问题发言时认为，因新冠疫情属于公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取了相应的疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见的、不能避免且不能克服的不可抗力。综上可以得出结论：新冠疫情不可以直接认定为不可抗力事件，但因政府采取了相应防控措施导致合同无法履行的，才属于不可抗力情形。
    根据上述分析可知，在不涉及国有资产类经营用房的租赁合同中，缴纳租金仍是承租方的基本义务，出租方在提供租赁物业的前提下仍享有收取租金的基本权利。只是基于当前形势严峻，相关部门从经济大局出发，认为如果承租方确因新冠疫情造成损失，只是建议出租方给予适当减免，但承租方仍应对要求减免租金的主张提供证据予以证实，再由出租方根据承租方的实际情况决定是否减免，以及减免幅度。况且，从租赁合同的长期性来看，现承租方普遍所主张的“经营收入下降”并不属于租赁合同目的不能实现的情形，出租方有权要求承租方缴纳租金并继续履行租赁合同。
    疫情防控，经济发展必然受阻，但即便如此，疫情防控与合同履行之间的因果关系仍然是判断其是否能单方解除租赁合同的重要考量因素。只有在两者之间存在直接因果关系且导致合同目的不能实现时，承租方才有权主张“不可抗力”行使法定解除权，否则，依法应按照合同约定继续履行支付租金的义务。