广东洛克律师事务所 周沛余

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）已于2021年1月1日正式施行。《民法典》被誉为“社会的百科全书”，大到国家所有制、小到普通百姓的婚姻家庭、公司的生产经营都可以在《民法典》中找到依据。那么，《民法典》的施行对企业带来哪些实际影响呢？我们先来看看对房地产公司的影响。

一、增设了设立建设用地使用权时生态环境保护、规划等方面的要求。

《民法典》第346条规定，设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权；第348条规定，在建设用地使用权出让合同一般包括的条款中增加了“规划条件”。

上述两条的规定，体现了国家实行严格的土地用途、规划管制的要求。那么房地产公司在取得建设用地使用权时要注意核实该地块建设用场使用权的设立是否符合上述第346条的规定，以及在签订建设用地使用权出让合同时，应当明确规划条件。

二、对住宅建设用地使用权续期问题作了进一步规定。

《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

这一规定比之前《物权法》第149条的规定更进了一步，但是，对于人民群众关心的缴费问题仍然没有细化。这就需要房地产公司及时关注新颁布的有关土地使用权续期的法律法规，以便及时采取相应措施。

三、新增居住权制度。

《民法典》新增“居住权”这一新型用益物权，明确居住权经登记后设立。居住权人有权根据合同约定或者遗嘱规定，占有、使用他人的住宅。居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅原则上不得出租。当事人可在居住权合同中约定居住权的期限。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

居住权对促进我国住房保障体系的完善具有重要意义，房地产公司可以关注设立居住权房屋的市场情况，开发新型房地产商业模式、发掘新的市场增量。

四、《民法典》中肯定了预约作为一种合同形式并明确了预约合同可产生违约责任。

当购房者与开发商达成购房的初步意向后，开发商一般会与购房者先签订认购书，当出现某些情形（例如：购房者不想再买房）后，开发商与购房者可能会就认购协议发生争议。对此，《民法典》第四百九十五条明确当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同，肯定了预约作为一种合同形式并明确了预约合同可产生违约责任。

对此，房地产公司应当注重在预约合同中对违约责任进行更加细致地规定，例如在预约合同中明确赔偿损失的范围、细化违约金条款的内容。