广东洛克律师事务所  屈倩红

违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证，在规划区以外建设，违反相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。如承租了违章建筑，那该租赁合同是否有效、该房屋又如何处理呢？接下来我们看看小红的遭遇以及律师对此情况的建议。

一、2021年，小红在A市城中村向老李承租了一间房屋，由于该房屋租金比市场价低，故小红立即与老李签订了为期两年的房屋租赁合同。经过了半年，小红得知该房屋低价出租的原因是未取得建设工程规划许可证，那双方签订的房屋租赁合同是否有效？

由于老李的房屋并未取得建设工程规划许可证，双方所签订的房屋租赁合同因违反法律规定而无效。

【小贴士：如双方发生争议且任一方对房屋租赁合同的效力提起诉讼，如老李能在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，那么该租赁合同有效。】

二、老李向法院起诉要求小红支付租金，法院认定合同无效。那么小红还要支付租金吗？法院判决合同无效，即合同自始无效，但小红已实际使用物业，仍需支付房屋占有使用费，标准为参照合同约定的租金。

【小贴士：租赁合同无效后，房屋承租人应支付的是“房屋占有使用费”，而并非“租金”。】

三、小红认为该租赁合同无效导致自身遭受损失，认为老李应退还预缴的保证金，并按租赁合同的约定赔偿违约金，是否合理？

由于租赁合同无效，老李继续占有小红在租赁房屋时预缴的保证金没有法律依据，合同中的违约金条款亦不再适用，故老李应向小红退还预缴的保证金，无须赔偿违约金。

【小贴士：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，因此，租赁合同无效的，违约金条款不再适用。】

法条链接：

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条

2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条、第四条、第十三条