广东洛克律师事务所  谭万宁

最近让许多学生都喜出望外的消息，莫过于中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称“双减政策”）出台，根据该“双减政策”的规定，政府部门要求现有学科类校外培训机构需要尽快转变业务模式或转行退出。在此政策的影响下，众多校外培训机构不得不面临停止营业、退租关门的局面。那么，培训机构以“双减政策”出台导致租赁合同无法继续履行为由，主张解除租赁合同，能否得到支持呢？

《民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

基于上述法律规定，如果校外培训机构在签订租赁合同时，在合同中明确约定承租涉案物业用于经营校外培训行业，而其经营范围又刚好在本次“双减政策”的调整范围之内，在此情况下我们可以认为，“双减政策”的出台构成了法律上的“情势变更”，培训机构可以根据《民法典》第五百三十三条的规定，与出租方重新协商变更租金标准、租赁期限等，也可以与出租方协商提前解除房屋租赁合同。

那么承租方以“情势变更”提出解除合同后，是否可以要求出租方退还已经支付的押金和所预付的租金呢？不一定，因适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。出租方在该合同履行期间是没有过错的，是诚信一方，只要其提供了符合要求的房屋，理应获得房租收益，如果因为政策原因导致合同解除，出租方不仅不能要求违约金，还要向承租方退还已经支付的押金和所预付的租金，明显是不合理的，并不符合公平原则。因承租方提前解除合同而导致出租方产生了空租期损失，出租方可以主张由承租方赔偿损失，从而与应返还的押金作相应抵销。当然，所有的诉讼主张应以客观事实为依据，各方在履行过程中是否已尽诚信履行也是需要考虑的因素。例如，如果承租方解除合同给了出租方合理的缓冲期限（如提前三个月通知），那么出租方再主张空租期损失就不一定能得到支持。

另外需要注意的是，为了适应当下的市场环境和未来发展规划，部分校外教育培训机构选择转变经营策略，如总体评估结论为“受政策影响及损失较小”，则应当属于商业经营风险，并不适用“情势变更”。