广东洛克律师事务所  谭万宁

房屋漏水受影响，众人第一反映就是找楼上的邻居，但找到楼上邻居后，却又不知道如何开展下一步工作，这正是目前绝大多数受漏水问题困扰的业主所面临的难题。之所以会出现漏水问题难以解决的局面，主要是因为房屋漏水的责任承担主体不容易确定。若从房屋的使用年限来划分，大致可以按以下思路寻求解决方案：

一、新房交付后仍在保修期内

《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第732号）第三十条规定：《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

而《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年。第六条还规定：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
综上可知，如房屋仍在开发商的保修期内，出现漏水问题导致自身财产受损的，可依法向开发商主张权利要求赔偿。

二、房屋已过保修期的

《民法典》第二百九十六条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。第一千一百六十五条规定：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补的，受损业主可根据上述法律规定，将争议提交法院处理。如果邻居不按法院作出的生效判决履行义务，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用再依据有关法律法规，通过法院要求楼上邻居进行赔偿。