广东洛克律师事务所  谭万宁

房屋买卖合同中，违约金约定是永远都不会缺席的一个条款，它是约束合同双方当事人按约履行合同义务的有力条款。但是，违约金金额并非没有上限的，当事人的自由约定往往只能是局限于法律规定的范围内。

首先，最高院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三条已明确，法院在审理合同纠纷案件时，要审慎适用合同解除制度，并依法调整过高的违约金。其次，《民法典》第五百八十五条也规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。在此情况下，《民法典》还给出了违约金的约定指引，即：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

在审理房屋买卖合同纠纷的司法实践中，如果是出卖方提出解除合同而需要支付违约金，法院一般会将以下几个问题作为考虑违约金金额大小的确定因素：

一、买方是否有过错，如考虑买方在签订合同时是否已预知合同无法履行；

二、考虑合同履行后购房者预期的可得收益，一般就是看纠纷发生时，房屋现值比原来升值了多少；

三、考虑合同的实际履行情况，一般是看买方实际支付的购房款，占合同总标的额的比例是多少，从而参照该比例计算购房者可获得的房屋升值部分的对应价值。