广东洛克律师事务所  谭万宁

江西省高级人民法院在2020年6月9日发布的《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称“《审判指引》”），其中该《审判指引》的第6 条第4款规定：“合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。”

那么对于上述条款中关于“开发商设定过低的违约金条款应认定为无效格式条款”的规定，是否适合在全国进行推广呢？

纵观全国房地产市场，开发商与购房者的市场地位基本都是处于一个强弱不平等的地位，开发商为降低其经营风险，往往会在房屋买卖合同文本中给自己一方设定较轻的违约责任，逾期交房仅需要承担极低的利息赔付责任就是其中一个体现。但是否这就意味需要通过法律来硬性增加其违约责任从而实现保障购房者的利益呢，笔者看来，并不一定需要。

在国家住房和城乡建设部官网上发布的《商品房买卖合同示范文本（预售）》合同中，合同第十二条“逾期交付责任”的第1（1）款约定：“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_____的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”，而第八条第1（1）款约定的则是，购房者逾期付款的违约责任。由此可以看出，住建部给出的合同文本中，更注重的是平衡买卖双方的利益而不偏袒一方，将决定权赋予给合同当事人，这才体现民法中自由协商的原则。如法律强制规定必需增加开发商的违约责任，则可能同时导致开发商要求加重购房者违约责任，其结果适得其反。