广东洛克律师事务所  谭万宁

在目前房价节节攀升的时代，有部分房屋出售方宁可以承担相应违约责任为代价，也要解除与购房者签订的房屋销售合同，以对冲房价急剧上涨所带来的损失。此时，如果双方只是签订了预约合同，且购房者坚持要求继续履行并办理房屋过户，该主张是否能得到法院的支持呢？

首先，《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”

针对买卖双方签订预约合同后卖方违约不予办理过户登记手续的情形，买方有权依据预约合同请求卖方承担违约责任。《民法典》规定了违约方承担预约合同的违约责任，虽然违约责任包括继续履行这一项，但由于预约合同签订的根本目的，是双方签订本约合同，故此，这里的“继续履行”究竟是双方继续磋商，还是签订本约合同，法律规定并不明确。此时，如果存在法律上或者客观上的履行障碍，双方无法协商一致并最终签订本约合同，则更加谈不上要求违约方承担办理房屋过户的义务了。综上可知，如果双方仅是签订预约合同而未正式签订房屋买卖合同，如一方违约，则另一方是不能仅依据该预约合同来要求对方完成房屋过户手续的。

需要注意的是，预约合同通常使用认购合同、意向合同等合同名称，其目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，约定在将来订立本约；而本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。一份合同究竟是预约合同还是本约合同，成了判断这份合同能否继续履行的关键。