广东洛克律师事务所  谭万宁

业主与承租人在签订租赁合同时，都会对租赁期限与租金的起付时间有明确的约定，但往往最容易出现纠纷的地方是在租赁合同约定的租赁期限届满后，而承租人又未搬离租赁物业时，租金到底还要不要继续支付？

承租人认为，对于租赁期限届满后的部分，因合同没有约定，故不需要支付租金；而业主则认为，租赁物业仍由承租人实际占用，故应当继续按合同约定的租金标准支付租金。对于这一问题，应如何处理呢？

第一，在原约定的租赁期限届满后，如双方无续租的合意，则承租人负有及时腾空租赁物业，并将合格的物业在合同约定的腾退期内交还给出租方的腾退义务。如承租人继续占用租赁物业、拒绝腾退，因租赁合同已终止，出租人只能按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，要求承租人支付占用期间的占有使用费。

第二，如合同解除后，承租人既不实际使用租赁房屋，但也没有积极履行腾空返还的义务，此时，出租人主张的房屋占用费应计至何时？

根据《民法典》第五百九十一条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。据此，在出租人解除合同后即通知承租人限期搬离，并明确若逾期搬离将自行收回房屋的情况下，如承租人已收悉通知但未按期自行搬离，出租人应当及时自行收回房屋。若因出租人在合理期限内未及时收回房屋，导致房屋占用费损失扩大的，那么出租人不得就其扩大损失要求赔偿。