广东洛克律师事务所  谭万宁

小区商品房的首层住宅，常常因开发商配套赠送前后花园、“买一得二”而备受青睐。但应如何处理，才能确保自己对所赠送的“花园”可以合法合理使用，而不至于被其他业主投诉呢？

首先，《中华人民共和国民法典》第274条明确规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

由此可见，小区绿地，法定是属于建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，业主个体一般是不能通过合同约定方式享有绿地的专有权的，换句话说，如果业主仅仅是在购房时与开发商在购房合同上约定业主对房前或房后的绿地享有专门的使用权，并不能保障业主可以享受该权利。

但是，法律也规定了例外情形，即“明示属于个人”，而“明示”必须符合以下两个条件：

一、 绿地规划必须经过规划部门事先批准；

二、在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。

综上，各位在购买附送“花园”的住宅时，首先需了解该小区的绿地规划属性，向有关部门咨询该“花园”是否经有关部门批准专属于特定房屋的绿地，其次，还需要在购房合同中与开发商进行明确约定该绿地的使用权归属，并将该绿地的使用情况向小区各利害权利人进行公示。在以上工作都处理好后，你就可以愉快的享受属于自己的后花园了。