广东洛克律师事务所  谭万宁

众所周知，《民法典》自2021年1月1日起已正式施行，而其中与群众生活息息相关的重要一条，就是民法典放开了“抵押房产可以转让”。

《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，即使房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售，抵押权不影响房产的交易流转，房产转让不必然需要取得抵押权人的同意。那在现实生活中，原业主如需转让抵押房产，应如何操作呢？

《民法典》第四百零六条第二款规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。立法目的在于，要保护债权人的优先受偿权不因抵押房产的转让而受损，事实上，在财产上设置抵押权，只要抵押权跟随抵押财产一并转移，就可以保障抵押权人的权利。故此，转让抵押房产一般要遵循以下步骤：

一、首先要看抵押权人与抵押人之间是否明确约定抵押房产不得转让，如已约定禁止转让抵押房产并进行了不动产登记，则无法变更房产所有权；如无约定，则可自由转让；

二、在转让抵押房产前，抵押人应依法先通知抵押权人，如抵押权人主张并能够证明抵押房产转让可能损害其抵押权的，则抵押人应将转让所得款向抵押权人提前清偿债务或者提存，如抵押权人不能证明，则抵押人无需提前清偿债务或提存，抵押房产可以正常转让，但不影响抵押权人对该房产享有的抵押权；

三、在抵押人需要提前清偿债务的情况下，如转让的价款高于所担保的债权数额的，则转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，如转让价款低于所担保的债权数额的，则不足部分依法应由债务人进行清偿