广东洛克律师事务所  谭万宁

在我们打开淘宝APP尽情遨游的时候，总会在显眼的位置看到“司法拍卖”、“低价淘宝”这样的栏目，而我们所说的“法拍房”，就是指法院依法强制执行并裁定拍卖，通过淘宝等专业平台拍卖的房产。该类房产通常因起拍价格较低而吸引各方购房者的目光，但购买这类房产，又应注意哪些问题呢？

首先，“法拍房”的权属一般都是明确的，因为只有权属明确的房屋，法院才可以依法采取查封措施，并在不动产登记部门登记权利限制，故此，竞买人在拍卖成交后拿着法院出具的《裁定书》和《协助执行通知书》，直接去房管局办理过户即可。但是，现实中也存在部分借名买房的情形，在法院最终执行该房产时，不排除会出现房屋所有人来主张权利。

其次，在竞买成功并顺利办理过户后，就要考虑接收现场的问题了。在法院目前的执法过程中，只有少数的法院可以对被执行房屋做到清场并腾空，所以，当你有意购买某套法拍房时，应重点关注法院在拍卖公告中，是否明确该房屋已经腾空，或是否注明在拍卖成交后由法院负责腾空场地。

第三，还有一种比较隐蔽的风险，即“带租拍卖”。部分老赖为了自身利益，在房屋被依法拍卖前，又或在房屋拍卖后，恶意与第三人签署长期租赁合同，并在租赁合同中载明合同租金已一次性全部支付给原业主，以此来达到强行占有房屋使用权的意图。对于这类法拍房，即使竞买人已成功办理房屋过户，但基于“买卖不破租赁”的法律原则，在此前买受人很多时候也只能“委曲求全”，默默等待租赁期限届满之日的到来。如今，为防止买受人的利益受到侵害，相关部门已制定一系列的法律法规和相关的司法解释，对执行过程中适用“买卖不破租赁”作出了更严格的要求，防止被执行人通过虚构租赁等手段恶意规避执行的情况。

最后一点需要强调的是，法拍房和日常二手房交易最大的区别是，二手房交易一般是由买卖双方各付各的税费，即买方承担契税，房东承担个税、增值税、印花税等，而在法拍房中，大部分拍卖公告中都会载明，房屋过户的所有税费、房屋拖欠的物业管理费等等，都由买受人来全部承担。故此，竞买人在评估房屋价值时，应把相关的费用支付也要列入到成本计算中。