广东洛克律师事务所 谭万宁

        在现实生活中，部分居民虽然在城市中拥有自己的住宅，但有些业主确实因生活困难，如因下岗无收入来源等情况，有些业主在满足生活之余，又想提升一下经济状况，这部分业主就需要将他们现有居住用的住宅改变为经营性用房，这种情况是否为法律所允许的？
        由于住宅房屋的用途发生改变，由专供个人家庭日常生活居住，改变为用于商业、经营、办公等，其改变的不仅是个人房屋的使用现状，还可能会因为改变房屋用途而产生的噪音，污水，异味等原因，影响同栋物业或同一小区的其他业主的安宁生活，从而对他人的合法权益产生损害。
        对此，《民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”根据本条规定，住宅业主转变房屋用途，需要同时满足两个基本条件：
        第一，业主必须遵守法律法规以及管理规约的规定，不仅须符合国家卫生环境保护要求，还要办理相应的申请手续，须经主管部门审批同意；
        第二，业主须遵守管理规约，还必须征得有利害关系的其他业主同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第十一条的规定可知，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”，除此之外，在建筑区划内本栋建筑物之外的业主，如能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的，也可以向改变房屋用途的业主主张相应权利。
        综上，房屋住宅业主在同时满足上述两个条件的情况下，可以按规定向有关部门提出申报，将自己原有的房屋住宅，变更为经营性用房使用。