广东洛克律师事务所 谭万宁

【案情简介】（注：以下案情为模拟）
        2021年9月4日，王某途经广州某小区一栋单元楼下时，被该栋建筑物外墙脱落的瓷砖砸中，导致王某头部重伤，送医院抢救无效死亡，王某家属遂向法院提起诉讼请求赔偿。
        该小区于2010年建成并通过竣工验收，A公司（甲方）与B物业（乙方）在同年签订了《小区前期物业管理委托合同》，约定由B物业对该小区实施前期物业管理；合同对乙方应提供的基本服务内容进行了约定，包括对物业管理区域内共用部位、共用设施设备（楼盖、屋顶、外墙面等）进行维修养护和管理，确保物业区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备的正常使用等。
        【以案释法】
        B物业作为小区的物业管理人，对小区的共用部位、共用设施设备的使用情况进行管理是其应尽的职责。由于该小区交付使用距今已有十年时间，B物业对外墙瓷砖在使用过程中出现老化、脱落的等安全隐患负有维修保养的义务。B物业在诉讼中应举证证明自己已全面履行维修保养的义务。如B物业未能举证证明已全面履行维修保养的义务，法院可以认定B物业未尽到管理职责，并根据《民法典》第一千二百五十三条的规定，在其未能举证证明自身没有过错的情况下，判令B物业公司承担侵权责任。
        【律师建议】
        物业公司在与小区签订物业管理合同成为小区的物业管理人的情况下，依法应按合同约定为小区提供日常管理、安全保护等物业服务，在明知所管理的小区物业存在安全隐患时，应及时对小区共用部位、共用设施设备的使用状况进行排查，在外墙瓷砖出现老化、脱落的建筑物周围设立警示标志，以加强小区业主及来往行人对于安全隐患的防范，从而避免意外的发生，并以优质服务赢得业主们的认可。
        【法律延伸】
        法律对应坠落物、倒塌物、抛掷物致损设置了不同的归责原则，在处理不同案件时应区分应用。比如，《民法典》第一千二百五十三条针对物的管理人、使用人以及所有人设定了过错推定原则，第一千二百五十二条则在严格责任基础上，设定了建设单位与施工单位的连带责任以及免责情形，第一千二百五十四条确定了当抛掷物或建筑物上坠落物品致人损害时，因无法确定具体侵权人，由可能加害的建筑物使用人之间承担补偿责任。
        【法律依据】
        《民法典》第一千二百五十三条　建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。