广东洛克律师事务所  谭万宁

在日常租赁当中，经常会遇到承租人在房屋租赁期限届满后因各种原因，不愿意及时腾退租赁房屋的情况，此时，业主作为出租人，当然有权要求承租人立即腾退并返还租赁物。但是，如果实际占用租赁房屋的并非一手承租人而是次承租人，那么又应由谁来主张要求占用人腾退呢？

承租人转租房屋，而次承租人拒不腾房，此时该由谁主张权利，就要分两种情况处理：

第一种情况是次承租人的租期已届满，而原承租人的租期未届满。在这种情形下，承租人可以根据租赁合同的“合同相对性”，要求次承租人返还租赁物。此时，由于前一个租赁合同的租期尚未届满，业主要求承租人返还租赁物的债权请求权尚未到行使期限，故此，业主在此时作为出租人，尚不能主张其权利。但是，如果原承租人是在未经业主同意的情况下擅自转租的，业主可在得知该情况后的6个月内行使解除租赁合同的权利，在次承租人拒不腾房的情形下可以直接向次承租人主张权利。但是，根据即将生效的《民法典》第七百一十八条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”如业主未在6个月内行使该权利，则业主不能再以转租未经其同意为由要求次承租人腾退。

第二种情况是次承租人的租期与原承租人的租期同时届满。此时，原承租人可以依据合同，要求次承租人返还租赁物，其请求权是基于租赁合同中要求次承租人履行返还租赁物的债权请求权；而业主此时也可以行使其物权请求权，直接要求次承租人返还其房屋。此时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”在次承租人拒不腾退涉案房屋的情况下，业主还可以直接要求实际占用人支付占有使用费，从而保障自身合法权益。