广东洛克律师事务所  谭万宁

    为防止房价被炒高，我国多地均出台了房屋限购政策，而限购政策的施行使得“借名买房”成为人们的常用手段。借名买房，多出现在限购政策施行之后，部分人自己失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在不动产登记中心办理过户。在此情况下，有些购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付，购房后房屋却是登记在他人名下，那么此时房屋到底归谁所有？
    由于借名买房涉及到两个法律关系，其一是出资人（借名人）与出名人之间的关于借名买房的内部协议（下称“借名协议”），其二是被借名人（房屋买受人）与房屋出卖人之间的房地产买卖合同关系。因此，针对这两个法律关系，我们逐一分析：
    借名协议基于借名人和出名人之间的信赖关系，借名人将自己出资购房经他人允诺而登记在他人名下，双方达成真实的意思表示。但判断借名协议是否有效，关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定，两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效，后者与公共利益无涉，应为有效。对此，应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断：如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房，则其因违反公共利益而无效；倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策，因其未违反公共利益，应为有效。
    如果借名协议无效，意味着出资人支付给出名人代为转付的购房款，在合同无效后，只能由被借名人予以返还，双方形成的是一种债权债务关系，而出名人取得房屋的产权，这在房价暴涨的年代，相信是无数出名人梦想看到的结果。
    因此，在借名协议无效的情况下，意味着真正的出资人将无法按照预先的设想，依法取得登记在出名人名下的房产。在借名协议无效，而房屋买卖合同有效的情况下，房产将归被借名人所有。
    律师建议：
    如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，在不违反效力型禁止性规定的前提下，实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。