广东洛克律师事务所  谭万宁

    案情简介：
    老王与开发商签订《商品房买卖合同》购买精装商品房一套，并按期全额支付购房款。交房后不久，老王发现天花板、墙面等位置在降雨时出现不同程度的漏水、渗水，经催促开发商整改无果，下雨天房屋渗漏问题一直没有解决。为此，老王诉至法院，请求依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求开发商全额退还购房款并赔付利息。另查明，案涉房屋已经通过了竣工验收，庭审中开发商表示同意对漏渗问题进行维修。
    以案释法：
    结论：在该渗漏问题不存在无法修复并导致购房者无法使用房屋的情况下，购房者要求退房并全额退还购房款的请求一般不会得到法院的支持。
    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。另据《合同法》第九十四条【法定解除】“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十三条【约定解除】：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
    本案中，双方签订的商品房买卖合同，是基于双方真实意思表示而达成的合意，因此双方之间的商品房买卖合同关系成立且合法有效。商品房漏水、渗水存在质量瑕疵，除非合同约定购房者有权以此为由拒绝接收房屋，否则，该质量瑕疵依法只要不会导致购房者合同目的不能实现，就不构成合同的根本性违约，老王与开发商签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。但是，尽管该漏水不会影响老王对房屋的使用或购房合同目的的实现，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第2款的规定，开发商仍应承担维修、更换、重作等违约责任，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。