广东洛克律师事务所  谭万宁

    案情简介：王某很喜欢游泳，看到某楼盘宣传广告上附有小区内有泳池等养生配套设施的图片，故购买了该小区的一套商品房，交房后王某发现小区的实际现况与开发商的宣传彩页不一致，在开发商的宣传彩页上位于小区北侧的泳池在实际交付时并没有，故王某要求退房，协商未果，王某将开发商诉至法院。
    以案释法：王某认为实际交付的房屋与宣传广告不一致，并据此要求开发商承担违约责任，前提是宣传广告须作为合同的一部分。按照司法实践，宣传广告有两种性质，一是要约邀请，一是要约，只有当宣传广告是要约时才可作为合同内容的一部分。在该案的宣传彩页中，开发商并没有对王某作出该小区将会建设泳池等养生配套设施的明确具体允诺，也没有将宣传彩页附于合同约定为房屋交付的条件需要与宣传彩页一致，故宣传彩页中的内容应当视为要约邀请，不可直接认定为双方签订合同的组成部分，对双方亦不具有约束力。因此王某不能仅依据宣传彩页就追究开发商的违约责任。
    但是，如果开发商的销售人员为促成交易，在推销过程中曾向购房者作出过虚假允许，明确表示以后小区会有泳池等相关养生配套设施的，则在此情况下，开发商可能需要承担违约责任。
    但也需要说明，如果宣传广告图片与实际不符，有可能违反广告法的规定而被消费者投诉或受到行政处罚，因此，仅供参考的效果图片应注明以实际规划为准，以免引发争议。
    法条链接：
    《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
    知识扩展：
    1.“要约邀请”：一般的广告宣传都是“要约邀请”，不能自然成为合同的一部分，也不具有法律约束力。
    2.“要约”：有两个必要条件，一是内容具体确定；二是要约被对方承诺时，表明合同成立，发出要约的人需遵守和履行承诺，否则应承担违约责任。