广东洛克律师事务所  谭万宁

    案情简介：2018年10月1日，王某和房产开发商签订房屋买卖合同，之后按约定向开发商支付了全额购房款，合同约定2019年12月1日交房。现开发商迟延将近1年仍未交房，王某需要解除合同，其可以向开发商主张哪些权利？
    以案释法：本案中，开发商迟延履行交房义务，王某选择解除合同，需要按以下步骤维权：第一，应当先进行催告，王某可以在2019年12月1日之后，通过向开发商发送催告函或与开发商负责人面谈的方式，催促开发商交房。第二，如果开发商签收王某的催告函或经王某当面催告后，且自知道被催告之日起三个月内仍然未能向王某交房，那么自三个月届满之日起一年内王某有权通知开发商解除合同，依法行使法定的解除权。第三，解除合同时，王某还可以要求开发商支付违约金或者赔偿损失。
    由于购房者在购买房屋签订合同时，合同文本一般是开发商事先准备好的格式文本。由广东省统一使用的网签文本包括了购房者对于迟延交付享有合同解除权的约定。当开发商逾期交付，如购房者需要维护自身的合法权益解除合同的，应先依法催促开发商，如开发商仍拖延未能交付的，可合法行使合同解除权。
    法条链接：《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。