民法典小知识
租户违约,我解除合同,怎么就不行?
发布时间:2021/10/27

202012月,王阿姨和小李签订了租赁合同,约定将王阿姨名下的一间商铺出租给小李,从202111日起至20231231日止。双方约定:小李按月支付租金,每月2号前支付当月租金,如小李欠租2个月的,王阿姨有权解除合同。

在合同的履行过程中,小李没有按合同约定支付20211月至2月的租金,但此后小李支付了20213月及之后的租金。但当时王阿姨并没有催促小李支付20211月至2月的租金,也没有向小李主张解除合同,而是任由小李继续在承租的商铺内经营。直到20224月,因政府规划,小李承租的商铺地段非常好,门庭若市,王阿姨想起自己这还没收取的租金,决定要和小李解除合同,租给第三方。但小李表示不同意解除合同,并表示前段时间因经济困难,无法按时支付租金,但现可以将之前欠付的一次性付清。双方协商后无法达成一致,王阿姨决定向人民法院起诉小李,要求解除合同。那么法院会支持王阿姨的主张吗?

答案是不能的。

《民法典》第五百六十四条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”

本案中,小李逾期支付20211月至2月租金的行为构成了违约,在小李逾期未支付12月租金时起,即自202123日起王阿姨即享有了合同解除权。而因双方既没有约定合同解除权的行使期间,法律也没有对此作出特别的规定,故王阿姨这一解除权的行使期间为法定的1年。在202123日起至202222日这一年里王阿姨没有行使她的合同解除权,通知小李解除合同,最终致使这一权利在202223日归于消灭。故在20224月王阿姨向人民法院起诉要求解除与小李间的租赁合同这一诉讼请求不能得到人民法院的支持。但王阿姨仍可以要求小李支付其欠付的20211月至20212月的租金以及相应的利息。

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