2018年，我所接受当事人吴先生的委托，承办该当事人在一系列转租合同纠纷中所引发的案件。在其中一案中，转租人（吴某）明确因客观原因无法继续履行转租合同而需要提前解除转租合同，但次承租人某足浴城表示不同意解除合同，并一直占用租赁商铺拒不腾退，同时又拒不支付租金或占有使用费，致使转租人陷入既无租金收入、又无法收回租赁商铺交还房东的两难局面。但我所律师通过正确适用《民法典》的最新规定提出新的代理意见，得到法院的采纳，为当事人争取到最终的案件胜利。

案件审理难点：

如何认定转租合同的效力，以及如何解决转租期限超出承租人剩余租赁期限期间的租金计算问题。

基本案情：

吴某某从邑大公司（化名）处承租了房屋经营，租赁期限自2001年5月10日至2015年6月30日。双方按合同约定履行至合同期满，其后未续签租赁合同，但仍继续按照原合同约定履行租赁事宜。期间，吴某某将其从邑大公司处租赁的房屋交由纯自然公司（化名）转租给苏某某经营，苏某某作为某足浴城经营者与纯自然公司多次签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限至2020年7月9日止。合同签订后，某足浴城仅向纯自然公司支付租金至2017年8月，并于2018年12月25日才将租赁商铺腾退给纯自然公司。据此，纯自然公司向法院提起诉讼要求丰乐足浴城、苏某某支付自2017年9月1日至2018年12月25日期间拖欠的租金1080868.52元。

另查明，江门市蓬江区人民法院于2018年12月7日作出另案判决，认定吴某某与邑大公司租赁关系于2017年8月3日解除，自合同期满后至租赁合同关系解除期间双方存在不定期租赁关系。

合同有效还是合同无效？——适用法律的冲突：

原一审判决——合同无效，参照租金标准计算占用费：

江门市蓬江区人民法院原一审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十五条之规定，在吴某某与邑大公司于2017年8月3日解除不定期租赁关系后，纯自然公司已失去继续转租的权利，故纯自然公司与某足浴城签订的商铺租赁合同的合同期限超出2017年8月3日的约定无效。但根据《租赁合同纠纷司法解释》（法释[2009]11号）第五条之规定，合同无效时当事人请求参照合同租金标准支付占有使用费的应予支持，故判决某足浴城应按合同约定租金标准向吴某支付占用费。

原二审判决：江门市中级人民法院认为原审认定事情不清，发回重审。

重一审判决——合同无效，占用费不应按合同约定租金标准计算：江门市蓬江区人民法院重一审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十五条之规定，在吴某某与邑大公司于2017年8月3日解除不定期租赁关系后，纯自然公司已失去继续转租的权利，故纯自然公司与某足浴城签订的商铺租赁合同的合同期限超出2017年8月3日的约定无效，故此认定，吴某不能基于无效合同而获利，最终判决某足浴城仅需按足浴城主张的市场平均租金标准（远低于合同约定租金标准）向吴某支付占用费。

终审判决——合同有效，按合同约定租金标准计算应付租金：江门市中级人民法院认为，《民法典》删除了合同法第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，即不再将具有权利来源作为肯定合同效力的要件；同时，《民法典》第716条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第717条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”由此可见，《民法典》并不认为仅因转租期限超过承租人剩余租赁期限即认定超过部分的合同约定无效。

故此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条关于“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的规定，本案应适用《民法典》的相关规定，即应依法认定转租期限超过承租人剩余租赁期限之约定有效。江门中院最终判决某足浴城应按合同约定的租金标准，继续向吴某支付租金至2018年12月25日，即支持了吴某的诉讼请求。

广东省高级人民法院：江门中院的终审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持，即支持吴某的诉讼请求。

法律分析

在《民法典》出台以前，旧法《租赁合同纠纷司法解释》中关于转租的规则在实践中会存在部分不完善的地方，例如：转租合同订立后，双方长期相安无事，但因次承租人经营不善或承租人为图提高租金等事由，一方当事人意图提前终止合同，故而以出租人未同意或者转租合同期限超过租赁合同期限为由要求确认合同无效。虽然上述司法解释第十六条对出租人的异议期进行了限定，但实务中查实出租人“知道或应当知道”却颇为困难。于是，法官在案件审理过程中，虽然通过案件事实的认定已经形成了提出确认合同无效的一方当事人恶意违约的心证，但囿于该规则，不得不判决确认合同无效；而合同无效的缔约过失责任显然又轻于合同有效的违约责任，因此该条规则无异于承认当事人有权拒绝履行合同义务并恶意毁约。

在上述司法解释的规则下，该类案件一个重要的审查内容是次承租人是否审查了转租人的权利来源（是否经过出租人同意）以及转租合同的期限（是否超过剩余期限），该事实是作为考察次承租人有无过错，从而影响转租合同确认无效后双方责任的分配。然而，在《民法典》的新规则下，次承租人的此项审查义务得以免除，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力，

另外，由于当时法律并无明确规定占有使用费应按何种标准进行计算，故导致法院无论如何取舍，很可能都难以让另一方当事人信服。直至2021年，恰逢《民法典》施行、新旧法律规定衔接之时，我所律师充分研究案情后认为案件应适用《民法典》的相关规定，主张转租合同一直合法有效、实际承租人应向我方当事人支付租金至实际腾退之时，合同有效，则租金应按合同约定租金标准计算，并及时向法院提出了应适用《民法典》规定处理本案的代理意见。我方的这一主张，得到了法院的支持，该系列案后续的多个案件中，法院亦依法适用《民法典》进行处理。

历时3年的系列租赁案件，经历了反复与波折、新旧法更替，我所律师关于正确适用《民法典》的代理意见得到法院的采纳，为当事人争取到了最终的胜利。

总结

《民法典》出台后，法院在审理租赁合同纠纷一类的案件时，可以更好地综合兼顾出租人、承租人和次承租人的利益，减少诉累；本案判决，涉及到新旧法律衔接的适用问题，体现了《民法典》维护交易安全的立法原则。