广东洛克律师事务所  罗君丽

开发商销售房屋多采取预售方式，前几年房产市场大热时，不少楼盘预售时已被抢购一空。由于购房人中有一部分是需要向银行贷款购买，房屋预售合同签订后，银行工作人员会要求开发商与购房人办理抵押登记手续才予发放贷款。但如果购房人不按约定偿还贷款，银行是否有权就办理抵押的房屋优先受偿呢？未必。
    这是因为，抵押预告登记不等同于抵押登记。由于预售房是在建房屋，办理抵押手续时并未过户到购房人名下，所以不动产登记部门只会给予办理抵押预告登记，并非真正的抵押登记。当购房人不能按约定还款，银行有权申请拍卖该房屋，然而，如果此时购房人还有其他债务需要清偿，则其他债权人可以凭生效裁判文书参与分配该房屋的拍卖款，而银行的抵押预告登记手续不产生抵押登记效力，银行并不能对拍卖款享有优先受偿的权利，而只能与其他普通债权一并按比例受偿。
    故此，银行在办理预售房屋贷款手续时，为了降低风险，往往会要求开发商对于购房人的还款责任承担连带清偿责任。当房屋建成后，房屋过户登记到购房人名下后，银行可以要求购房人与开发商重新办理抵押登记手续，此时，原抵押预告登记转为正式的抵押登记，银行对房屋才享有优先受偿权。