广东洛克律师事务所   谢钊华

有位朋友咨询宅基地转让的事，说有个外地人想买下他家的宅基地重新盖房子，双方约定了一系列事项，问是否可以签这份协议。今天，我们就聊一下宅基地上房屋转让相关的话题。

虽然《物权法》及《民法典》均不再对宅基地使用权转让持绝对禁止的态度，但是，宅基地具有特殊性，属于农村集体经济所有，根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。而法院判例一般认为宅基地使用权的转让须同时具备以下条件：

（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；

（2）同一集体经济组织内部成员转让；

（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

（4）转让行为征得集体组织同意；

（5）宅基地使用权不得单独转让，房随地一并转让。

最高人民法院更是在判例中明确：建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。

由此可见，根据“房地一体”原则，单独签订房屋转让合同并不能当然取得宅基地使用权。那么，在不转让宅基地的前提下，非本村村民是否可以取得建在宅基地上的房屋呢？应当指出，虽不能取得房屋所有权，但可以通过不同方式取得使用的权利。《民法典》出台之前，只能是由双方签订长期租约处理；《民法典》生效后，非本村村民虽不能取得宅基地使用权，但可以对宅基地上建的房屋享有居住权.

具体可以如下：

一、通过签订居住权合同实现目的。（依据：《民法典》第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。）

二、通过签订租赁合同实现目的。（依据：《民法典》第七百零三条、第七百零四条、第七百零五条）　

和签订居住权合同相比，签订租赁合同会有二十年租赁期限制，但可以续签，不影响使用。